임대사업자가 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 있는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제6항 등 관련) 「 민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제6항

• 안건번호 법제처-25-0771
• 요청기관 국토교통부
• 회신일자 2025. 12. 17.

질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제51조제6항에서는 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 함)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조제7항에서는 임대사업자는 같은 법 제51조제6항에 따라 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 선수관리비를 부담하는 경우에는 해당 임차인의 입주가능일 전까지 「공동주택관리법」에 따른 관리주체(이하 “관리주체”라 함)에게 선수관리비를 지급해야 한다고 규정하고 있는바,
민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 있는지?

회답

민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 없습니다.

이유

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데, 민간임대주택법 제51조제6항 및 같은 법 시행령 제41조제7항에서는 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 선수관리비를 부담할 수 있고, 이 경우 해당 임차인의 입주가능일 전까지 관리주체에게 선수관리비를 지급해야 한다고 규정하고 있는바, 민간임대주택법령상 임대사업자가 부담하도록 규정하고 있는 선수관리비를 임차인에게 부담하게 할 수 없다고 할 것입니다.
그리고 선수관리비에 대한 민간임대주택법 제51조제6항의 입법연혁 및 취지를 살펴보면, 민간임대주택 관리에 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비를 임대사업자가 부담할 수 있도록 근거를 마련하는 내용으로 2023년 8월 16일 법률 제19680호로 민간임대주택법이 개정되었는데(각주: 2023. 8. 16. 법률 제19680호로 일부개정된 민간임대주택법 개정이유 및 주요내용 참조), 이는 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택의 경우에는 공공주택사업자가 선수관리비를 부담하도록 하고 있는 반면, 민간임대주택을 공공임대주택과 다르게 운영하여야 할 타당한 이유가 없음에도 민간임대주택의 경우 선수관리비를 임차인이 부담하고 있는바, 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 임대사업자가 선수관리비를 부담하도록 함으로써 공공임대주택과 민간임대주택 간의 형평성을 도모하고 주거 취약계층인 임차인의 경제적 부담을 경감하려는 것인 점(각주: 2021. 6. 11. 의안번호 제2110752호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안반영폐기, 2023. 3. 23.) 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)을 고려하면, 임대사업자가 임차인에게 선수관리비를 부담하도록 하는 것은 민간임대주택법의 입법연혁 및 그 취지에 어긋난다고 할 것입니다.
아울러 민간임대주택법 시행령 제41조제8항 본문에서는 관리주체는 임차인의 임대기간이 종료되는 경우에는 같은 조 제7항에 따라 지급받은 선수관리비를 임대사업자에게 반환하도록 규정하고 있고, 같은 조 제9항에서는 같은 조 제7항에 따라 관리주체에게 지급하는 선수관리비의 금액은 해당 민간임대주택의 유형 및 세대수 등을 고려하여 임대사업자와 관리주체가 협의하여 정한다고 규정하고 있는바, 문언상 임대사업자만을 선수관리비의 반환 대상 및 그 금액의 협의 주체로 규정하여 선수관리비에 관한 법률관계의 당사자에서 임차인을 제외하고 있다는 점을 고려하면, 명시적인 규정이나 합리적인 근거 없이 선수관리비의 부담 주체를 임차인으로 확대해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 없습니다.
민간임대주택에 관한 특별법
제51조(민간임대주택의 관리) ① ∼ ⑤ (생 략)
⑥ 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다.
민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제41조(민간임대주택의 관리) ① ∼ ⑥ (생 략)
⑦ 임대사업자는 법 제51조제6항에 따라 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 한다)를 부담하는 경우에는 해당 임차인의 입주가능일 전까지 「공동주택관리법」에 따른 관리주체(이하 “관리주체”라 한다)에게 선수관리비를 지급해야 한다.
⑧ 관리주체는 해당 임차인의 임대기간이 종료되는 경우 제7항에 따라 지급받은 선수관리비를 임대사업자에게 반환해야 한다. 다만, 다른 임차인이 해당 주택에 입주할 예정인 경우 등 임대사업자와 관리주체가 협의하여 정하는 경우에는 선수관리비를 반환하지 않을 수 있다.
⑨ 제7항에 따라 관리주체에게 지급하는 선수관리비의 금액은 해당 민간임대주택의 유형 및 세대수 등을 고려하여 임대사업자와 관리주체가 협의하여 정한다.
<관계 법령>