• 안건번호 법제처-25-0608
• 요청기관 민원인
• 회신일자 2025. 11. 21.

질의요지

「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등(각주: 입주자와 사용자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조), 이하 같음)이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호의2가목에서는 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다고 규정하고 있는바,
입주자등의 요구가 없는 경우에도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있는지?

회답

입주자등의 요구가 없는 경우에도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있습니다.

이유

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「공동주택관리법」 제7조제1항에서 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 하면서, 같은 항 제1호의2가목에서 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항은 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 규정하고 있을 뿐 입주자등의 요구를 그 기준으로 규정하고 있지 않으므로, 입주자등의 요구가 없는 경우에도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있음이 문언상 분명합니다.
그리고 「공동주택관리법」 제7조제2항 및 같은 법 시행령 제5조제3항에서는 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 같은 법 제7조제1항에 따른 입찰 참가 제한과는 구분되는 별도의 절차로서, 입주자등이 기존 주택관리업자의 주택관리가 만족스럽지 못한 경우 그 입찰 참가 제한을 입주자대표회의에 요구할 수 있도록 근거 규정을 둔 것인바, 입주자대표회의는 같은 조 제1항에 따라 입주자등의 요구가 없더라도 입주자등의 과반수의 동의를 받아 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있다고 해석하는 것이 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
따라서 입주자등의 요구가 없는 경우에도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있습니다.
공동주택관리법
제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.
1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.
공동주택관리법 시행령
제5조(주택관리업자의 선정 등) ①·② (생 략)
③ 법 제7조제2항 전단에 따라 입주자등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 있어야 한다.
<관계 법령>