사례

공동주택관리법 입주자등의 범위

공동주택관리법 제2조(정의)에 따르면
입주자등은 입주자와 사용자를 말하며
입주자는 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다.

1번질문
법 18조에 따른 관리규약 제정 개정하는 방법은 시행령 제20조에서
전체 입주자등 과반수의 서면동의로 결정한다고 되어있습니다.

예를들어 전체 세대수 1000세대 중 1000세대 모두 분양완료되었는데
800세대만 입주한 공동주택이 있다면
전체입주자등의 숫자를 1000세대로 보아야 하는지 800세대로 보아야 하는지 질의합니다.

2번질문
법 제7조 제1항 1의2호에서 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것 이라고 되어있는데
이 사항에 대하여 전체 입주자등의 숫자는 위의 예시상황이라면 1000세대인지 800세대인지
질의합니다.

3번질문
만약 1번질문과 2번질문에서 관리규약 개정에 따른 입주자등의 숫자와 위탁관리업자 선정과 관련된 입주자등의 숫자가 다르다면 다른 근거(정의 등)는 무엇인지 답변부탁드립니다.

해당사항에 대하여 법제처에서 해석한 법령해석 사례(안건번호 20-0474)가 있으므로
참고하여 답변해주시면 감사드리겠습니다.
사례 링크 = https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=424030

위 질의사항은 지역과 관계없고 법 해석과 관련되어 있으므로
관련 지자체로 이송하지 마시고 국토부에서 답변주시기 바랍니다.

2024-06-04

답변

1. 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

2. 질의요지

가. 관리규약 제정 시 전체 입주자등의 범위

나. 관리규약 개정 시 전체 입주자등의 범위

다. 입주자대표회의가 위탁관리를 위한 주택관리업자 선정 시 입찰 또는 계약과 관련한 중요사항에 대해 동의를 받아야 하는 전체 입주자등의 범위

3. 답변내용

가. 「공동주택관리법 시행령」제20조에 따르면, 사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안해야 한다. 다만, 제29조의3에 따라 사업주체가 입주자대표회의가 구성되기 전에 같은 조 제1항 각 호의 시설의 임대계약을 체결하려는 경우에는 입주개시일 3개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있으며(제1항), 같은 법 제18조제2항에 따른 공동주택 분양 후 관리규약 제정은 같은 법 시행령 제18조제1항에 따라 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다고(제2항) 규정하고 있습니다.

- 따라서, 사업주체가 제안한 관리규약 제정안의 동의주체는 입주예정자임을 알려드립니다.

나. 법제처 법령해석(법제처 20-0474, 2020.11.19.)에 따르면, 「공동주택관리법 시행령」제3조 및 제20조제5항에 따라 “관리규약의 개정”을 결정하는 절차에 참여하는 “입주자등”에는 현재 사용자도 없어 아무도 거주하고 있지 않는 세대의 소유자가 포함된다고 보았습니다.

- 따라서, 관리규약 개정 시 공실 세대의 소유자도 동의 대상에 포함하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

다. 입주자대표회의 최초 구성 시「공동주택관리법」제11조제2항에 따라 입주자등은 사업주체로부터 관리요구를 받은 날로부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성해야 하며,

- 같은 법 제14조제1항에 따르면, 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 동별 대표자로 구성한다고 규정하고 있습니다.

- 법제처 법령해석(안건번호 11-0255, 2011.5.20.)에 따르면, 동별 대표자는 거주하고 있는 입주자 중에서 선출한다고 규정하고 있고, 동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원이 되는 자이고, 입주자대표회의는 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주한 후에 비로소 구성되는 것이므로, 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자를 선출하는 경우에도 전체 입주자등의 범위는 총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)가 아닌 실제 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말하는 것으로 해석하였습니다.

- 이에 따라, 「공동주택관리법」제7조제1항제1의2호에 따라 최초로 입주자대표회의가 위탁관리를 위한 주택관리업자 선정 시 입찰 또는 계약과 관련한 중요사항에 대하여 동의를 받아야 하는 전체 입주자등의 범위에는 실제 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자가 해당되는 것으로 판단됩니다.

4. 보다 자세한 사항은「공동주택관리법」제93조에 따라 귀 공동주택의 지도·감독권자인 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 문의하시기 바랍니다.

5. 우리 부에서는 공공주택관리 전반에 대한 민원상담 업무를 전문적으로 수행하는 중앙공동주택관리지원센터(1600-7004)를 운영하고 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

6. 위 답변에 추가 설명이 필요한 경우 국토교통부 주택건설공급과(최지수 주무관, 044-201-3375)로 연락주시면 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드립니다.] 끝.
2024-06-24