법제처-23-0395

• 질의요지

  「공동주택관리법」 제30조제1항에서 관리주체(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제10호에 따른 관리주체를 말하며, 이하 같음.)는 장기수선계획(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제18호에 따른 장기수선계획을 말하며, 이하 같음.)에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 장기수선충당금의 요율·산정방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제31조제3항에서는 ‘월간 세대별 장기수선충당금’을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 계산식(각주: 월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))) × 세대당 주택공급면적]을 규정하고 있는바,
  「공동주택관리법」 제18조제2항에 따라 입주자등(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에 따른 입주자와 같은 항 제6호에 따른 사용자를 말하며, 이하 같음.)이 정하는 관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 ‘월간 세대별 장기수선충당금’의 산정방법을 같은 법 시행령 제31조제3항과 다르게 정할 수 있는지?

• 회답

  이 사안의 경우, 관리규약으로 ‘월간 세대별 장기수선충당금’의 산정방법을 「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항과 다르게 정할 수 없습니다.

• 이유

  먼저 관리규약은 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 「공동주택관리법」 제18조제2항에 따라 “입주자등이 정하는 자치규약”으로, 원칙적으로 사적자치 등 사법상의 원리가 적용되는 사인간의 규범이라 할 것(각주: 헌법재판소 2011. 4. 12. 선고 2011헌마170 결정례 및 법제처 2021. 11. 2. 회신 21-0709 해석례 참조)이나, 법령에서 공공의 이익, 사회적 질서의 유지 등 특정 입법목적을 달성하기 위해 그러한 사적자치 영역에 대해 일정한 제한을 두거나 일률적으로 적용되어야 할 기준을 설정한 경우에는 그 법령의 범위 내에서 관리규약이 정해져야 할 것입니다.
  그런데 「공동주택관리법」 제30조제4항의 위임에 따라 장기수선충당금의 요율, 산정방법 등을 정하고 있는 같은 법 시행령 제31조에서는 전체 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 고려하여 관리규약으로 정한다고 규정(제1항)한 반면, 각 세대가 매월 부담하는 ‘월간 세대별 장기수선충당금’은 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 계산식을 두어 일률적으로 규정(제3항)하면서, 이를 관리규약으로 달리 정할 수 있도록 규정하고 있지 않은바, 관리규약으로 ‘월간 세대별 장기수선충당금’의 산정방법을 이와 달리 정할 수는 없다고 보아야 합니다.
  또한 구 「공동주택관리법 시행령」(각주: 2021년 10월 19일 대통령령 제32076호로 개정되어 2021년 10월 21일 시행되기 전의 것을 말함.)에서는 「공동주택관리법」 제30조제4항에서 장기수선충당금의 산정방법을 대통령령으로 정하도록 위임하였음에도 불구하고 그 위임사항을 규정하지 않은채, 구 「공동주택관리법 시행규칙」(각주: 2021년 10월 22일 국토교통부령 제905호로 개정되어 2021년 10월 21일 시행되기 전의 것을 말함.) 별표 1 제7호에서 같은 법 제29조제1항 및 제30조제3항에 따른 ‘장기수선계획의 수립기준’의 하나로 세대별 장기수선충당금 산정방법을 규정하고 있다가, 장기수선충당금 세대별 산정방법을 대통령령으로 상향 규정하여 ‘월간 세대별 장기수선충당금’ 산정방법을 둘러싼 기존의 해석상 논란을 해소하고 위임입법의 적정성을 확보하기 위해(각주: 국토교통부의 공동주택관리법 시행령 일부개정령안 재입법예고안(국토교통부공고 제2021-1362호), 조문별 제·개정이유서 참조) 2021년 10월 19일 대통령령 제32076호로 「공동주택관리법 시행령」을 일부개정하면서 현행과 같이 제31조제3항을 신설하여 ‘월간 세대별 장기수선충당금’ 산정방법을 대통령령으로 직접 규정하였는바, 이와 같은 입법연혁 및 취지에 비추어 보더라도 「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항은 장기수선계획의 수립기준을 정한 것이 아니라, 같은 법 제30조제4항의 위임에 따라 일률적으로 적용되는 월간 세대별 장기수선충당금의 산정방법 정한 것으로 보아야 합니다.
  아울러 「공동주택관리법」 제30조에 따른 장기수선충당금은 공동주택의 자산적 가치를 유지·개선하기 위해 장기수선계획에서 정하는 공동주택의 주요시설을 그 수선주기에 따라(각주: 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제1호부터 제6호까지 중 수선주기란 참조) 장래에 교체·보수하는 데 소요될 총공사비 등을 고려하여 매월 공동주택의 소유자들에게 부과·적립하는 금원으로서, 그 비용은 수선주기가 도래하는 시설순으로 순차적으로 지출하게 되는데, 세대별 특성에 따라 주요시설 중 특정 시설(승강기, 지하주차장 바닥, 자전거보관소, 어린이놀이시설 등)의 사용 여부, 빈도 등이 상이할 수 있어 이를 관리규약으로 정하도록 할 경우 세대별 장기수선충당금의 산정 및 부과에 관한 다양한 이해관계를 합리적으로 조정하여 공정한 산정 기준을 수립하는 데 어려움이 있을 수 있다는 점을 고려하면, 「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항에서 세대별 장기수선충당금의 산정방법을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 직접 규정하고 있는 것은 위와 같은 장기수선충당금의 특성을 고려하여 그에 관한 기준을 자치규약으로 자율적으로 정하는 대신 일률적인 법령상 규범으로 정하는 것이 바람직하다는 입법정책적 판단에 따른 것으로 볼 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
  따라서 이 사안의 경우, 관리규약으로 ‘월간 세대별 장기수선충당금’의 산정방법을 「공동주택관리법 시행령」 제31조제3항과 다르게 정할 수 없습니다.
  공동주택관리법
  제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
  ②·③ (생 략)
  ④ 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  공동주택관리법 시행령
  제31조(장기수선충당금의 적립 등) ① 법 제30조제4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 고려하여 관리규약으로 정한다.
  ② (생 략)
  ③ 장기수선충당금은 다음의 계산식에 따라 산정한다.
  월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적
  ④ ∼ ⑨ (생 략)
  <관계 법령>