장기수선계획에 따르지 않은 장기수선충당금의 사용은 설령 입대의의 결의로 사용되었다 하더라도 그 자체로 입주민에게 손해가 발생하는 것이므로 횡령죄에 해당하여 불법행위 및 부당이득을 구성한다고 판시한 최근의 판례가 있어 이를 소개한다.

남양주시 A 아파트(이하, “이 사건 아파트”) 구 입대의는 2008. 9. 18.경 C주식회사(이하 ‘C 관리회사’이라고 한다)와 사이에 이 사건 아파트 관리에 관한 위수탁관리계약을 체결하였다. 피고가 회장으로 있는 구 입대회의와 구 입대회의로부터 관리업무를 위탁받은 C(이하 ‘구 입대회의등’이라 한다)은 이 사건 아파트 입주민 462세대를 상대로 2008. 8.분부터 2009. 10.분까지 15개월분 관리비를 부과 하였는데, 위 관리비에는 입주평형별로 각 세대 당 매월 4,800원에서부터 12,000원까지 전체 세대 합계 3,036,000원의 장기수선충당금이 포함되어 부과되었다. 이러한 방법으로 구 입대회의 등은 위 15개월 기간 동안 합계 45,540,000원의 장기수선충당금을 부과하여 그 중 40,528,800원을 입주민들로부터 수납받았다. 그런데, 구 입대회의 등이 위 기간 동안 장기수선충당금으로 농협계좌에 적립해 놓은 금원은 2009. 9.분과 10.분 합계 6,072,000원에 불과하고 나머지 금원은 적립하지 않은 채 일반관리비 용도나 원고 등과의 민·형사 분쟁 해결을 위한 소송비용, 판공비 등으로 사용해버렸다. 이 사건 아파트의 관리비는 이 사건 아파트 명의의 은행계좌에 입금되어 관리되고 인출시에는 입주자대표회의 회장과 관리소장의 공동명의로 신청하게 되어 있었기 때문에 위 장기수선충당금이 포함된 관리비를 인출할 때에도 그때마다 신청서에 입주자대표회의 회장과 관리소장의 인장이 날인되어있었다.

이에 원고는 “피고가 2008. 8.분부터 2009. 10.분까지 15개월 동안 입주민들로부터 수납한 장기수선충당금 중 34,456,800원을 적립하지 않고 다른 일반용도나 개인적 용도로 지출해버렸으므로 위 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.”고 주장하고, 이에 대하여 피고는 “장기수선충당금의 적립 및 사용은 관리사무소의 업무에 해당하고 자신은 이를 만져본 일도 없을뿐더러 장기수선충당금이 포함된 아파트의 관리비를 인건비, 용역비 등 아파트를 위하여 사용하였기 때문에 피고가 이를 배상하거나 부당이득으로 반환할 의무가 없다.”고 주장하였다.

법원은 이와 관련하여 “주택법 제47조, 제51조, 주택법시행령 제63조, 주택법시행규칙 제26조, 제30조의 규정을 종합하며, 아파트의 관리주체는 공용부분에 관하여 장기수선계획을 수립하고, 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르되, 아파트 시공자와 사이에 담보책임 및 하자보수를 둘러싼 분쟁과 관련하여 조정신청이 있는 경우 그 조정등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용, 위 비용을 청구하는데 드는 비용의 경우에만 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 장기수선충당금에서 지출할 수 있도록 하고 있음을 알 수 있고, 이러한 장기수선충당금의 성격과 적립 목적, 이에 관한 법령 규정의 내용 등을 고려하면, 장기수선충당금의 사용은 관련 법령의 규정에 의하여 엄격하게 제한된 것이며, 타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 그 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은, 그 사용이 개인적인 목적에서 비롯된 경우는 물론 결과적으로 자금을 위탁한 본인을 위하는 면이 있더라도, 그 사용행위 자체로서 불법영득의사의 실현한 것이 되어 횡령죄가 성립한다는 것이 판례(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011도1904판결 등 참조)임을 감안하면, 설령 입주자대표회의의 결의가 있었고, 그 사용이 피고등의 개인적인 목적에서 비롯된 것이 아니었다 하더라도 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 사용하도록 용도가 엄격히 제한된 장기수선충당금을 그 밖의 목적으로 사용하는 것은 그 사용행위 자체로서 이 사건 아파트 입주민들에게 손해가 발생하는 것이므로, 위 인정사실에서 본 바와 같이 피고가 이를 장기수선계획에 따른 장기수선충당금의 사용목적 외의 일반용도나 개인적인 용도로 사용하는 것은 횡령죄에 해당하여 불법행위 및 부당이득을 구성한다고 할 것이고, 나아가 장기수선충당금의 부과, 징수, 지출의 임무가 사실상 관리소장에게 있다고 하더라도 관리소장의 업무에는 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영· 관리· 유지· 보수· 교체· 개량 및 리모델링에 관한 업무 및 이러한 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구· 수령· 지출 업무가 포함되어 있는 점(주택법 제55조 제2항 참조), 관리비 입출금계좌가 피고와 관리소장 공동 명의로 관리되고 있었던 점을 감안하면, 피고는 장기수선충당금 횡령에 대한 공동정범의 책임을 면할 수 없다 할 것이므로, 결국 장기수선충당금의 반환을 구하는 원고의 청구는 이유 있고 이를 다투는 피고의 위 주장은 이유 없다.”고 판시하였다. 그리고 나아가 “ 따라서 이 사건 장기수선충당금 부과 및 사용 당시 구 입대회의 회장으로서 당시 관리사무소장과 공동으로 관리비 계좌를 관리할 책임을 진 피고로서는 불법행위에 의한 손해배상이나 부당이득에 의한 반환으로서 법령에 따라 적립하지 않고 임의로 사용한 장기수선충당금 상당의 금원을 반환할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고에게 장기수선충당금으로 입주자들로부터 수납받은 40,528,800원에서 적립된 6,072,000원을 공제한 34,456,800원과 이 사건 횡령일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 2014. 3. 11.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 송달 다음날인 2014. 3. 12.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.”고 판시하였다.

장기수선충당금과 관련하여 주택법과 그 시행령, 시행규칙에서 그 사용을 엄격하게 제한하고 있고, 이를 무단으로 사용할 경우 관리업체에 대하여는 영업정지 또는 과태료 처분이 내려질 수 있고, 해당 당사자는 횡령죄로 처벌받을 수 있다. 이와 관련하여 당사자들이 착오를 일으키는 것은 장기수선충당금을 아파트 관련 비용으로 사용하는 것에 관한 것인데, 장기수선충당금을 아파트 비용으로 사용한다 하더라도 그러한 사용이 사용계획에 포함되어 있지 않거나, 제한된 사용목적 하에서 입주민들의 과반수의 동의가 없는 이상 무조건 횡령죄가 성립한다. 이와 같이 장기수선충당금 사용을 엄격하게 해석하고 있는 이유는, 장기수선충당금의 성격 때문인데, 이는 각 구분소유자들이 장래 건물이 감가상각 될 상황에 대비하여 그 비용을 미리 충당 또는 보관을 위탁하는 것과 같다. 즉, 마치 그 소유권은 구분소유자에게 그대로 있고 단지 사용에 관하여 용도를 엄격히 제한하여 위탁시켜 놓았을 뿐인 것과 같다.

이 사건에서 피고들은 장기수선충당금을 자신의 변호사 수임료 등을 위하여 일부 사용하기도 하였으나, 나머지를 아파트 입주민들을 위하여 사용하였음에도 불구하고, 장기수선충당금의 사용의 엄격한 제한으로 말미암아 횡령죄가 성립되었고 결국 해당 금액을 반환하라는 법원의 판결이 선고된 것이다.