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제 목 : 자치관리와 위탁관리
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작성자: 문시형 작성일: 2015-12-28 조회수: 1233

<자치관리방식>

         자치관리방식이란, 연립주택이나 소규모의 아파트 또는 다세대주택과 같은 소규모의 공동주택에서
       소유자가  직접 관리하는 방식을 말한다. 이는 자기관리, 자영관리, 직접관리 등으로도 불리운다.
       또한 관리방식 중 가장 오래된 것이며, 공동주택관리에서 가장 널리 채용하고 있는 방식으로,
       관리주체 스스로 관  리에 관한 각종 의사 결정을 자율적으로 내릴 수 있어서 좋다.
       이외에 다음과 같은 장점을 가진다.

       (1) 장점
  
     ① 관리행위에 대한 입주자들의 직접 참여로 인하여 공동체의식이 고취되고 보다 친절한 서비스를 제공할 수
         있다.
     ② 입주자간의 친목이 증대하여 분쟁이 예방되며, 동시에 원활한 지역사회 형성에 공헌한다.
     ③ 소유자의 의사능력 및 지휘통제력이 발휘되며, 관리요원의 다양한 관리기법 숙련에 유리하다.
     ④ 기밀유지가 보다 철저하여 보안관리에 유리하다.
     ⑤ 자율적인 관리로 관리비에 관한 분쟁을 막을 수 있으며, 불필요한 비용 지출을 억제함으로써 관리비를 절감
         할 수 있다.
     ⑥ 건물과 설비에 대한 관리요원의 애착이 강하기 때문에 양호한 환경보존이 가능하고 도난이나 화재와 같은
         유사시에 관리요원의 협동이 신속하여 종합적인 관리가     가능하다.
     ⑦ 하자발생시 관리요원의 신속한 보수를 받을 수 있는 등의 민원사항을 빠르게 처리할 수 있다.
         한편, 다음과 같은 단점도 있는데, 이는 대체로 위탁관리방식의 장점이 되는 경우가 대부분이다.

                                                                                                                                                         
       (2) 단점

     ① 업무가 나태와 타성 등의 안일에 빠지거나 적당주의로 흐르기 쉽다.
     ② 연공서열형 급료 등으로 인건비의 불합리한 상승이 우려되며, 새로운 관리기법의 도입과 같은 개혁이
         곤란하다.
     ③ 전문성의 결여와 미숙한 업무처리로 인해 법적 절차를 결하기 쉽고 회계 등의 금전사고 발생이 우려된다.
     ④ 관리에 관한 이권개입이나 주도권을 둘러싸고 입주자들간의 갈등을 초래할 수도 있다.
     ⑤ 관리를 둘러싼 부정과 전횡이 우려되며, 노사문제가 발생하면 합리적인 해결점을 찾기 어렵다.
     ⑥ 입주자 개인의 시간과 노력의 희생이 요구되는 까닭에 소요 인력의 확보가 어렵고, 임대의 결정이나 수납
         상태가 불합리해질 수 있다.
     ⑦ 관리인력의 인사교류와 신분 보장의 곤란함 등으로 인하여 인력관리의 비효율성이 초래될 수 있다.
     ⑧ 관리비의 절감에 급급한 나머지 장기적인 수선이나 하자보수에 소홀하여 각종 설비의 노후화를 초래할 수
         있다.
     ⑨ 입주자들의 적극적인 참여의식 부족이나 전문성 부족으로 소수에 의한 독점관리와 부정의 가능성이 있다.
     ⑩ 개인사정 등을 이유로 의사결정에 관한 회의의 성원이 쉽지않고, 동별대표자와 입주자간에 의사소통이
         원활하지 않을 경우에는 입주자대표회의 결정사항에 대한  인식부족을 초래하여 시행이 곤란해지기도 한다.
     ⑪ 입주자대표회의가 비록 민법상의 법인격 없는 사단의 성격을 갖고 있기는 하지만
         그 책임과 권한이 애매하다.  따라서 자치관리가 안고 있는 단점과 문제점에 대한 심각성을 충분히 인식하고
         그에 대한 해결책이 시급히 강구되어야만 한다.

     (3) 자치관리의 개선 방향
 
    첫째, 입주자대표회의의 임원들의 공동주택단지의 관리에 대한 전문성과 계속성에 대한 보완이 있어야 한다.
            즉, 일본의 경우와 같이 건설교통부산하에 공동 주택관리전문기구들 두어 주택관리사나 관리주체에
            대하여 지속적인 교육과 기술 및 정보 제공이 이루어져야 한다.
  
    둘째, 사무관리 업무가 지나치게 번잡스럽고 입주자대표회의의 임원들에게 많은 부담을 주는 까닭에 이를
            적절히  분산시켜야만 한다.

    셋째, 사업주체로부터 공동주택에 대한 건축, 설비, 전기 등에 대한 설계도면에 대한 인수·인계가
             확실하게  이루어지고, 관리주체는 이를 영구적인 보관문서로 분류하여 보관토록 해야 한다.
             대부분의 공동주택  특히, 임의관리대상 공동주택의 경우에 설계도면의 미비로 건물이나 설비에 대한
            적절한 교체나 보수가  이루어지지 않고 있어 노후를 가속시키고 있는 실정이다.

    넷째, 경비절감 등을 이유로 장기수선계획이 법규나 계획대로 실행되지 못하여 건물이나 설비 등의 노후화를
             방치하거나 가속하기 쉬운데, 이를 강제할 수 있는 방법이 강구되어야 한다.

    다섯째, 각종 민원과 시 및 군과의 행정업무의 연계성에 관한 계속적인 유지가 곤란해지기 쉬운데,
              이에 대한  대책도 강구되어야 할 것이다.

    여섯째, 현행의 공동주택관리에 있어서는 공용부분과 전유부분에 대한 구분이 불명확하여 관리에 있어서 많은
                어려움이 따른다. 따라서 이에 대한 구분을 명확히 하고 관리책임의 한계를 분명히 함으로써
                전유부분  뿐만 아니라 공용부분에 대한 관리책임을 강화해야 한다.

    일곱째, 현행의 관련 법제가 지나치게 분산되어 있어 각종 행위가 상황에 대하여 전문가가 아니면
                확인하기 어렵다. 따라서 현행 관련 법제를 포괄하고 여기에 공동주택의 운영관리와 유지관리에
                관한 사항을  포함시켜 누구라도 쉽게 이해할 수 있도록 해야 한다.
                또한 현행의 공동주택관리령을 법률로 격상시키거나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을
                모법으로 함으로써 강제규정을 강화시켜야 한다.

    여덟째, 기존의 반상회·부녀회·노인회 등을 활성화하여 입주자들의 참여의식을 높이고
                원활한 의사소통을  통해 주민들의 협조를 유도해야 한다.

                                                                                                                                                         
        <위탁관리방식>

      외주관리, 타인관리, 위임관리 등으로도 불리는 위탁관리방식은 건축물의 고층화,
    대형화와 건축기법의 고도화, 전문적 기능의 설비, 부재소유자의 증가 등에 따른 기능적 전문적 관리와
    합리적 경영관리 등을  이유로 공동주택의 관리를 전문적인 관리업자에게 위탁하여 관리하게 하는 방식이다.
    특히, 위탁관리에 있어 주의할 점은 사회적 신뢰도가 높은 성실한 대행업체에 위탁함으로써
    불의의 사고나 부실한  관리를 사전에 차단해야 한다는 것이다. 이의 장점은 다음과 같다.

       (1) 장점

    ① 대형 공동주택인 경우에는 합리적·효율적인 인사관리와 경영 및 규모의 경제로 관리비용을
        절감할 수 있으며, 비교적 저렴하고 안정적인 경비로 관리할 수 있다.
    ② 대규모 단지에 적합한 방식이다.
    ③ 전문적이며 과학적·계획적인 관리로 건물과 각종 시설물의 노후화를 최소화할 수 있다.
    ④ 적정기의 계획점검인 까닭에 각종 안전사고를 미연에 방지할 수 있다.
    ⑤ 관리업무의 나태와 타성이라는 무사안일(매너리즘)을 방지할 수 있으며, 효율적인 인력관리가 가능하다.
    ⑥ 전문인력의 효과적 활용으로 긴급한 하자보수 등에 유리하다.
    ⑦ 주택의 소유자는 본업에 충실할 수 있다.
        이처럼 위탁관리가 가장 이상적인 관리방식이라 할 수 있다.

       (2) 단점

    ① 전문관리제도에 관한 역사가 짧은 우리나라의 실정에서는 관리인에 대한 신뢰도가 낮고,
        관리인과 입주자  사이에 갈등을 노출시킬 수 있다.
    ② 관리회사의 관리요원에 대한 인사이동이 빈번하여 입주자와의 무난한 인간관계의 형성이 어렵다.
    ③ 관리인의 소질, 책임감, 기술 등이 결핍될 수 있다.
    ④ 업자의 수익상한선이나 용역비에 관한 법률의 미비를 틈탄 영리 목적에 치우칠 경우 과다한 관리비 지출이
        우려되기도 한다.
    ⑤ 입주자 등에 관한 기밀유지 및 보안관리가 곤란하다.
    ⑥ 각종 기물과 건물 등에 대한 관리요원의 애착이 결핍되기 쉽다.
    ⑦ 주민의 요구가 관리업무에 적용되기까지에 많은 시간이 소요될 수 있다.

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   문시형 |   인터넷에서 떠도는 자료를 올린 것이라 정확한 의미는 내 뜻과 다를 수 있습니다.      2016-03-01
   문시형 |   인터넷에서 떠도는 자료를 올린 것이라 정확한 의미는 내 뜻과 다를 수 있습니다.      2016-03-01
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