법제처-22-0673

• 질의요지

  「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 의무관리대상 공동주택(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택을 말하며, 이하 같음. )의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우 입주자대표회의(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하여, 이하 같음.)는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자를 말하여, 이하 같음.)를 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호의2에서는 같은 호 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받을 것을 규정하면서, 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항(가목)을, 수의계약의 경우 계약대상자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항(나목)을 각각 그 동의대상으로 규정하고 있는바,
  입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따른 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 하는지?

• 회답

  입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따른 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 합니다.

• 이유

  우선 「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하면서 같은 항 제1호의2에서는 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 받도록 규정하고 있을 뿐, 기존에 주택관리자를 선정하면서 같은 호에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없는 경우에는 그 동의를 새로 받지 않아도 된다는 예외를 규정하지 않고 있고, 공동주택관리법령의 다른 규정에서도 이러한 예외를 규정하고 있지 않습니다.
  
  그리고 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2는 2022년 6월 10일 법률 제18937호로 「공동주택관리법」을 일부개정하면서 신설된 규정으로, 주택관리업자 선정 전에 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 경쟁입찰과 관련한 중요사항 또는 계약상대자 선정, 계약 조건 등 수의계약과 관련한 중요사항에 대해서는 입주자등의 동의를 받도록 함으로써 주택관리업자 선정에 대하여 입주민등의 의사를 충분히 반영하고 주택관리서비스의 만족도를 높이려는 취지의 규정인바(각주: 2021. 5. 26. 의안번호 제2115735호로 발의된 공동주택관리법 일부개정법률안(대안반영폐기)에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조), 입주자대표회의로 하여금 같은 법 제7조제1항제1호의2 각 목에 따른 중요사항의 변경 여부와 관계없이 주택관리업자를 선정할 때마다 해당 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받도록 하는 것이 주택관리업자 선정 과정에서 사전적으로 입주자등의 의사를 충실하게 반영하려는 입법취지에 부합하는 해석입니다.
  한편 「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 입주자대표회의는 각 호의 “기준”에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있으므로, 기존에 주택관리업자를 선정하면서 같은 항 제1호의2에 따라 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없다면 결국 그 기준에 변경이 없는 것이어서 다시 입주자등의 동의를 받지 않아도 된다는 의견이 있으나, 주택관리업자를 선정하려는 시점과 직전에 주택관리업자를 선정한 시점 사이에 동의 주체인 입주자등의 구성이 바뀔 수 있고, 새로 입주자등에 포함된 사람의 주택관리업자 선정과 관련된 참여 기회도 보장되어야 하는 점, 기존에 받은 입주자등의 동의는 동의를 받을 당시의 주택관리업자를 선정하기 위한 것에 불과한 점 등에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
  따라서 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따른 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 합니다.
  공동주택관리법
  제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.
  1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. (단서 생략)
  1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
  가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
  나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
  2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
  ② (생 략)
  <관계 법령>

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