공동주택관리법

[시행 2022. 12. 11.] [법률 제18937호, 2022. 6. 10., 일부개정]

【제정·개정이유】      

• [일부개정]
  ◇ 개정이유
    현재 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우 입주자대표회의가 전자입찰방식으로 선정하거나, 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰 방식 등으로 위탁관리업체를 선정하고 있으나, 경쟁입찰이나 수의계약에 있어 중요사항에 대해 입주자등의 의사가 충분히 반영될 수 있는 법적 근거가 마련되어 있지 않음.
    또한 입주자대표회의 구성원에 대한 회계교육이 의무화되어 있지 않고, 300세대 미만의 공동주택은 입주자등의 10분의 1 이상의 동의나 입주자대표회의가 의결하여 요구하는 경우 외부회계감사를 받도록 규정하고 있으나, 관리비 집행의 투명성 차원에서 외부회계감사를 의무화할 필요성이 제기되고 있음.
    이에 회계 및 공동주택관리의 투명성을 높이기 위하여 공동주택을 위탁관리하는 경우 경쟁입찰 및 수의계약과 관련한 중요사항을 결정할 때에는 전체 입주자 등의 과반수의 동의를 얻도록 하고, 300세대 미만인 공동주택의 외부회계감사 면제 요건을 강화하는 한편,
    공동주택의 하자에 관한 분쟁 조정을 신속히 하기 위하여 「건설산업기본법」에 따른 수급인ㆍ하수급인도 분쟁조정 및 재정 당사자로 규정하는 등 그 밖에 현행 규정의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
  
  ◇ 주요내용
    가. 의무관리대상 공동주택을 위탁관리하는 경우 경쟁입찰이나 수의계약의 중요사항에 대해 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받도록 함(제7조제1항제1호의2 신설).
  
    나. 300세대 이상 공동주택은 회의록 공개를 의무화하고 300세대 미만 공동주택은 관리규약으로 정하는 바에 따라 회의록을 공개할 수 있도록 함(제14조제9항 신설).
  
    다. 입주자대표회의 구성원 교육에 공동주택 회계처리에 관한 사항을 포함하도록 함(제17조제2항제4호의2 신설).
  
    라. 종전에는 300세대 이상인 공동주택에 대하여 회계감사를 매년 1회 이상 받도록 규정하던 것을 앞으로는 300세대 미만인 공동주택의 경우 입주자 등의 과반수가 서면동의한 경우 외부회계감사를 면제하도록 요건을 강화함(제26조제1항).
  
    마. 공동주택관리의 투명성을 제고하기 위하여 주택관리업자 및 사업자 선정 관련 서류를 회계연도 종료일부터 5년간 보관하도록 함(제27조제1항).
  
    바. 하자심사ㆍ분쟁의 신속한 해결을 위하여 하자분쟁의 조정 및 재정 대상에 수급인과 하수급인을 포함하도록 함(제39조제2항제3호).
  <법제처 제공>

【제정·개정문】      

• 국회에서 의결된 공동주택관리법 일부개정법률을 이에 공포한다.
            대통령        윤석열 (인)
      2022년 6월 10일
            국무총리        한덕수
            국무위원 국토교통부 장관        원희룡
  
  ⊙법률 제18937호
  공동주택관리법 일부개정법률
  
  공동주택관리법 일부를 다음과 같이 개정한다.
  
  제7조제1항에 제1호의2를 다음과 같이 신설한다.
    1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
      가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
      나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
  
  제14조제8항 중 "하고, 관리주체는 입주자등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다"를 "하여야 한다"로 하고, 같은 조 제9항부터 제11항까지를 각각 제10항부터 제12항까지로 하며, 같은 조에 제9항을 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제12항(종전의 제11항) 중 "제9항 및 제10항에도"를 "제10항 및 제11항에도"로 한다.
    ⑨ 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 범위ㆍ방법 및 절차 등에 따라 회의록을 입주자등에게 공개하여야 하며, 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회의록을 공개할 수 있다. 이 경우 관리주체는 입주자등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다.
  
  제17조제2항에 제4호의2를 다음과 같이 신설한다.
    4의2. 공동주택 회계처리에 관한 사항
  
  제26조제1항 본문 중 "300세대 이상인"을 "의무관리대상"으로 하고, 같은 항 단서 중 "회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은"을 "다음 각 호의 구분에 따른"으로 하며, 같은 항에 각 호를 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제2항을 삭제하며, 같은 조 제3항 중 "제1항 또는 제2항에"를 "제1항에"로 하고, 같은 조 제4항 전단 중 "제1항 또는 제2항에"를 "제1항에"로 하며, 같은 조 제5항 각 호 외의 부분 중 "제1항 또는 제2항에"를 "제1항에"로 하고, 같은 조 제6항 중 "제1항 또는 제2항에"를 "제1항에"로 하며, 같은 조에 제7항 및 제8항을 각각 다음과 같이 신설한다.
    1. 300세대 이상인 공동주택: 해당 연도에 회계감사를 받지 아니하기로 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 경우 그 연도
    2. 300세대 미만인 공동주택: 해당 연도에 회계감사를 받지 아니하기로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우 그 연도
    ⑦ 관리주체는 제1항 단서에 따라 서면동의를 받으려는 경우에는 회계감사를 받지 아니할 사유를 입주자등이 명확히 알 수 있도록 동의서에 기재하여야 한다.
    ⑧ 관리주체는 제7항에 따른 동의서를 관리규약으로 정하는 바에 따라 보관하여야 한다.
  
  제27조의 제목 중 "회계서류의"를 "회계서류 등의"로 하고, 같은 조 제1항 전단 중 "관리비등의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간"을 "다음 각 호의 구분에 따른 기간 동안 해당 장부 및 증빙서류를"로 하며, 같은 항에 각 호를 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제2항 중 "제1항"을 "제1항제1호"로 한다.
    1. 관리비등의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 월별로 작성한 장부 및 그 증빙서류: 해당 회계연도 종료일부터 5년간
    2. 제7조 및 제25조에 따른 주택관리업자 및 사업자 선정 관련 증빙서류: 해당 계약 체결일부터 5년간
  
  제39조제2항제3호 중 "사업주체등ㆍ설계자 및 감리자"를 "사업주체등ㆍ설계자ㆍ감리자 및 「건설산업기본법」 제2조제13호ㆍ제14호에 따른 수급인ㆍ하수급인"으로 한다.
  
  제99조제1호 중 "제26조제1항 및 제2항을"을 "제26조제1항을"로 한다.
  
  제102조제3항제4호 중 "아니하거나, 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 아니한 자"를 "아니한 자"로 하고, 같은 항에 제4호의2를 다음과 같이 신설한다.
    4의2. 제14조제9항 후단을 위반하여 회의록의 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 아니한 자
  
            부칙
  제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제26조 및 제99조제1호의 개정규정은 2024년 1월 1일부터 시행한다.
  제2조(입주자등의 동의에 관한 적용례) 제7조제1항제1호의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 주택관리업자를 선정하는 경우부터 적용한다.
  제3조(주택관리업자 및 사업자 선정 관련 증빙서류 보관 등에 관한 적용례) 제27조제1항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 주택관리업자 또는 사업자와 계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
  제4조(하자분쟁조정위원회의 분쟁조정 등의 대상에 관한 적용례) 제39조제2항제3호의 개정규정은 이 법 시행 이후 하자분쟁조정위원회에 분쟁조정 등이 신청된 경우부터 적용한다.