법제처-21-0291  2021. 7. 20.

민원인 - 장기수선계획에 따른 승강기 전면 교체 행위가 「공동주택관리법」 제35조제1항에 따른 행위허가 등의 대상인지 여부(「공동주택관리법」 제35조제1항 등 관련)

• 질의요지

  
  「공동주택관리법」 제29조에 따른 장기수선계획에 따라 승강기의 전면 교체를 위해 관리주체(각주: 「공동주택관리법」 제2조제10호에 따른 관리주체를 말하며, 이하 같음)가 공동주택의 파손ㆍ철거 및 증축ㆍ증설 행위를 하려는 경우 같은 법 제35조제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 하는지?
   

• 질의배경

  
  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
   

• 회답

  
  이 사안의 경우 「공동주택관리법」 제35조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 합니다.
   

• 이유

  
  「공동주택관리법」 제29조제1항에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 같은 법 제49조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출해야 한다고 규정하고 있고, 「공동주택관리법」 제29조제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다고 규정하고 있습니다.
  
  그리고 「공동주택관리법」 제35조제1항에서는 공동주택의 입주자등(각주: 「공동주택관리법」 제2조제7호에 따른 “입주자등”을 말하며, 이하 같음) 또는 관리주체(이하 “관리주체 등”이라고 함)가 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선(제2호) 또는 파손ㆍ훼손ㆍ철거(제3호)하거나 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위(제4호)를 하려는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제35조제1항 및 별표 3에서는 같은 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준을 규정하고 있으나, 해당 행위가 장기수선계획에 따른 것인 경우에는 허가나 신고의 대상에서 제외하도록 하는 등의 규정을 두고 있지 않습니다.
  
  또한 「공동주택관리법」 제29조에 따른 장기수선계획은 공동주택의 주요시설을 적절한 시기에 교체하거나 보수함으로써, 공동주택의 체계적 관리를 통해 주택소유자의 손실을 방지하고 입주자의 주거안정을 도모하기 위한 것(각주: 법제처 2018. 1. 29. 회신 17-0660 해석례 참조)이고, 같은 법 제35조에 따른 행위허가는 관리주체 등이 공동주택을 관리하거나 이용하는 과정에서 공동주택의 효율적 관리에 지장을 줄 수 있는 행위를 하려는 경우 입주자등의 동의를 거쳐 허가를 받거나 신고를 하도록 하여 공동생활에 피해를 주는 행위를 방지하려는 것(각주: 법제처 2018. 11. 26. 회신 18-0463 해석례 참조)인바, 양자는 목적과 취지 등이 다른 별개의 제도이므로 같은 법 제29조에 따른 장기수선계획에 따라 승강기의 전면 교체를 위해 관리주체가 공동주택의 증축ㆍ증설 및 파손ㆍ철거 등의 행위를 하려는 경우에는 같은 법 제35조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 한다고 보는 것이 법령의 체계에 부합하는 해석입니다.
  
  따라서 「공동주택관리법」 제29조에 따른 장기수선계획에 따라 승강기의 전면 교체를 위해 관리주체가 공동주택의 파손ㆍ철거 등의 행위를 하려는 경우 같은 법 제35조제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 합니다.
  
  공동주택관리법
  제29조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.
  1. 300세대 이상의 공동주택
  2. 승강기가 설치된 공동주택
  3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
  4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물
  ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.
  ③ㆍ④ (생 략)
  제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.
  1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
  2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)
  3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)
  3의2. (생 략)
  4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위
  ② ? ⑤ (생 략)