주요내용

가. 의무관리대상 공동주택 세대 수 규정 정비, 의무관리대상으로 전환 또는 제외를 위한 입주자등의 동의기준 및 절차(안 제2조 개정)

1)「공동주택관리법」에서는 150세대 이상의 공동주택을 의무관리대상 공동주택으로 정하고 그 구체적 범위는 시행령으로 규정하고 있었으나, 개정된 공동주택관리법(법률 제16381호, 2019. 4. 23. 공포, 2020. 4. 24. 시행)에서는 의무관리대상 공동주택의 세대수 범위를 법률로 상향 규정함에 따라 법 시행령에서는 해당 관련조항을 삭제함.

2) 개정 법률에서 “입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 경우” 의무관리대상으로 전환될 수 있도록 규정함에 따라, 의무관리대상 공동주택으로 전환하려는 경우 입주자등의 동의비율은, 공동주택 단지별 세대수 구성이 다양하고 단지 규모별 동의 비율을 구분할 경우 단지 규모가 적은 단지가 오히려 많은 세대 수의 동의가 필요한 상황이 발생할 수 있는 등 기준 적용이 복잡해 질 수 있으므로, 단지 규모에 구분 없이 입주자등의 3분의 2 이상이 동의하는 경우 의무관리대상 공동주택으로 전환할 수 있도록 하고, 전환된 의무관리대상 공동주택에서 제외(이하, “전환 등” 이라 함)하려는 경우에도 같은 비율에 따라 동의하도록 규정함.

나. 의무관리대상 전환 등에 따른 조치사항 규정(안 제2조, 제8조부터 제10조, 제20조부터 제22조, 제26조 개정)

1) 의무관리대상으로 전환 등에 따른 조치사항을 법에서 시행령으로 위임한 사항에 대해 시행령 관련 조문을 개정할 필요가 있음

2) 의무관리대상으로 전환 등에 따른 신고, 관리규약 제정 신고, 입주자대표회의 구성 신고, 관리규약 결정 및 통지, 자치관리기구 구성, 주택관리업자 선정 등 관련 조문을 개정하고자 함.

* 입주자등에 대한 관리요구의 통지(제8조), 관리방법 결정 등의 신고(제9조), 관리업무 인계(제10조), 관리규약의 제정(제20조), 관리규약의 제정 및 개정 신고(제21조), 전자적 방법을 통한 입주자등의 의사결정 통지(제22조), 관리비등의 사업계획 및 예산안 수립(제26조)

다. 혼합주택단지의 의사결정 방법의 일원화(안 제7조제3항 개정)

1) 혼합주택단지(분양주택 및 임대주택)에서는 입주자대표회의와 임대사업자는 아래의 사항을 공동으로 결정하도록 규정함.

* (1호) 관리방법의 결정 및 변경 (2호) 주택관리업자의 선정 (3호) 장기수선계획의 조정 (4호) 장기수선충당금 및 특별수선충당금(「민간임대주택에 관한 특별법」 제53조 또는 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따른 특별수선충당금을 말함)을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항 (5호) 관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항

2) 법 시행령 제7조제1항에서 정한 공동결정해야 할 사항(제1호∼제5호)이 합의가 이루어지지 않는 경우에는, 종전에는 제1호 및 제2호는 공급면적 2분의 1를 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가, 제3호부터 제5호까지는 공급면적 3분의 2 이상을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정하도록 하고 있으나, 공급면적이 2분의 1 초과∼3분의 2 미만인 경우에는 합의가 이루어지지 않아 의사결정이 지연되는 경우 입주민들의 피해가 장기화되는 문제가 있음.

3) 앞으로는 제3호부터 제5호까지도 공급면적 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정할 수 있도록 함으로써, 입주자대표회의와 임대사업자간의 협의에도 불구하고 장기간 의사결정이 지연되는 상황을 줄이고 신속한 의사결정을 통하여 입주민들을 보호할 수 있도록 하고자 함.

라. 동별 대표자의 결격사유 규정 보완(안 제11조제3항 개정)

1) 동별 대표자가 관리비등을 최근 3개월 이상 연속 체납하여 당연 퇴임된 경우에 결격사유가 해소되면 다음 보궐선거에 바로 동별 대표자 후보자가 될 수 있는 불합리한 측면이 있어 제도 보완이 필요하다는 의견이 제기되어 왔음.

2) 관리비등 체납으로 동별 대표자에서 법률 규정에 따라 당연히 퇴임되어 “남은 임기 중에 있는 사람”은 보궐선거에 출마를 제한하되, 그 남은 임기가 “1년을 초과하는 경우에는 1년간“은 동별 대표자 출마자격을 제한하여 동별 대표자로서 책임감을 느끼게 하도록 함

마. 입주자로서 동별 대표자를 중임한 사람의 선출방법, 사용자의 동별 대표자 자격요건 및 선출방법(안 제13조제3항 개정, 제4항 신설)

1) 2회의 선출공고에도 불구하고 입주자인 동별 대표자의 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 선거구의 경우 선출공고를 거쳐 사용자(공동주택을 임차하여 사용하는 사람 또는 그 사람을 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하며, 법인이 임차하여 사용하는 경우에는 그 대표자를 말함)도 동별 대표자로 선출될 수 있도록 하되, 이 경우에도 입주자인 동별 대표자 후보자가 있으면 사용자는 후보자의 자격을 상실하도록 함.

2) 한편, 2회의 선출공고에도 불구하고 후보자가 없거나 당선자가 없는 선거구의 경우 선출 공고를 거쳐 중임한 소유자 또는 사용자가 동별 대표자 후보자가 되기 위하여, 각 회의 선출공고는 전 회의 선출공고일부터 2월 이내에 하도록 하여 조속한 기간 안에 동별 대표자를 선출하도록 함으로써 동별 대표자의 장기 공백에 따른 의사결정 지연등의 문제를 예방하고, 동별 대표자의 공백에도 불구하고 선출공고를 아니하다가 필요한 경우에만 선출공고를 하는 경우 등 제도의 취지와 다르게 운영하는 사례를 방지하고 자 함.

바. 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우 입주자대표회의 의결방법 및 절차 변경(안 제14조제1항ㆍ제2항 개정, 제39조 제7항 신설)

1) 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 의결방법 및 의결사항을 달리 정할 수 있도록 법 규정이 개정(법 제14조 제11항 신설)됨에 따라

2) 법 시행령 제14조제2항에서 정한 입주자대표회의 의결사항 중 입주자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항 중에서, 법 제29조제2항에 따른 정기 장기수선계획의 조정ㆍ검토, 제39조에 따른 공용부분 하자담보 종료 확인 관련사항은 관련 규정을 강화하여 소유권 침해 논란의 소지를 방지하고자 함

사. 선거관리위위원회 위원의 결격사유 규정 보완(안 제16조 개정)

1) 현행 규정상 선거관리위원회 위원의 결격사유의 하나로 ‘동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원을 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람’을 명시하고 있으나, 동별 대표자의 결격사유에 해당되어 당연 퇴임한 사람이 다시 선거관리위원이 되는 경우 공정하고 투명한 선거관리를 해칠 가능성이 있다는 의견이 있음.

2) 동별 대표자로서 결격사유에 해당되어 당연 퇴임된 경우에는 그 동별 대표자의 남은 임기 동안은 선거관리위원으로 위촉되는 것을 제한하여 공정하고 투명한 선거관리를 할 수 있도록 하고자 함.

아. 공동주택 주차장 개방요건 관련 규정 명확화(안 제19조 개정)

1) 공동주택관리법 시행령(제28247호, 2017.8.16. 개정)에서는, 지방자치단체와 입주자대표회의 간에 체결한 협약에 따라 공동주택 주차장을 “입주자등이 아닌 자”에게 개방할 수 있도록 명시하여, 지방자치단체가 직접 운영ㆍ관리하는 방식 또는 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공단이 운영ㆍ관리하는 방식으로 입주자등 외의 자에게 공동주택의 주차장을 개방할 수 있도록 규정하고 있음.

2) 지방자치단체의 책임 하에 제3자에게 위탁하여 준공영방식으로 운영하는 경우에는 무분별한 유료개방에 따른 수익사업으로 변질 방지 및 입주자등의 권익보호라는 본래 취지에 부합하는 것으로 보아, 위탁관리도 가능한 것으로 법령 해석하여 운영해 오고 있음.

3) 법령 운영상 문리적 해석이 달라질 수 있는 점을 고려하여, 관련 규정을 명확히 하기 위하여 운영ㆍ관리에, “위탁관리를 포함한다”라는 내용을 추가 명시하여, 공동주택 주차장 개방에 따른 관리의 효율성 증대 및 공간공유 활성화 도모에 기여하고자 함.

자. 법 개정에 따른 의무위반자에 대한 과태료 부과금액 규정 정비(안 제100조에 따른 「별표 9」개정)

1) 의무관리대상 공동주택으로 전환 또는 제외 동의를 받은 후 전환 등의 신고를 하지 않은 자, 비의무관리대상 공동주택 관리비 등의 내역을 공개하지 않거나 거짓 공개한 자에게 500만원 이하의 과태료 부과규정의 신설에 따라 과태료 부과 금액을 설정이 필요.